宅建業（宅地建物取引業）免許申請手続き完全マニュアル

目次

• 宅建業免許申請の概要を押さえよう
• 欠格要件
• 宅建業免許申請の流れ
• 添付書類一覧
• 専任宅地建物取引主任者について
• 宅地建物取引主任者資格登録について

宅建業免許申請の概要を押さえよう。

宅建業法の目的は、「購入者等の利益の保護と宅地建物の流通の円滑化にあり、宅建業を営むものは原則として免許か必要とし、無免許営業に対しては厳しく規制しています。

宅建業の免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許の２種類があります。

※「2以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営むか否か」によって区分されますから、事務所が2以上であっても、2以上の都道府県に事務所を設置しなければ、知事免許で足ります。

宅建業法では宅建業者とは、次のように定義しています。

区分	自己物件	他人の物件の代理	他人の物件の媒介
売買	○	○	○
交換	○	○	○
賃借	×	○	○

※「業として行う」というところがポイント。誰がみても不動産業をしているとみることができれば宅建免許が必要、いうことになります。

免許は5年ごとに更新を受けなれば失効します。以下がその他の免許の失効事由です。

欠格要件

宅建業を営もうとするものは国土交通大臣または都道府県知事に免許を申請しなければなりませんが、どのようなときに免許が拒否されるのでしょうか？

形式的欠格要件

申請書や添付書類について「重要事項について記載漏れがある場合」「虚偽の記載がある場合」です。虚偽の記載をした場合は免許は当然に拒否され、100万円以下の罰金に処せられますから注意が必要です。

実質的欠格要件

宅建業免許申請の流れ

1.宅建業申請書類作成

「免許申請書」は、申請者、商号または名称、代表者または個人に関する事項、役員に関する事項（法人の場合）、事務所に関する事項、政令第２条の２で定める使用人に関する事項、専任の取引主任者に関する事項、等を記載します。

2.免許申請

熊本県知事免許の場合、申請手数料として33,000円分の「熊本県収入証紙」が必要です。大臣免許の場合は、登録免許税90,000円の納付書・領収証書の添付が必要です。

3.審査

欠格事由等の審査及び事務所調査を行います。

事務所は宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上事務所として認識される程度の独立した形態を備えていなければなりません。

戸建て住宅やマンションの一部を事務所とする場合、または同一フロアに他法人と同居する場合などは原則事務所として認められません。（ただし、一定の要件を満たせば認められる場合もあります。事前に相談してみると良いでしょう）

4.免許決定

審査をクリアーしたら、免許を決定し、文書にて免許日及び有効期間を通知します。

免許証の交付並びに業務の開始は、営業保証金の供託もしくは弁済業務保証金の供託が完了してからになります。

これが完了しなければ宅建業に関する業務はできません。業務を行うと宅建業違反となります。注意しましょう。

5.営業保証金の供託もしくは保証協会加入・弁済業務保証金の供託

営業保証金を供託するか、保証協会へ加入するか、どちらかを選択しなければ業務をスタートすることはできません。

この金額の差から見てもお分かりのように、保証協会に加入するのが一般的です。

ただ、保証協会への加入手続きには時間がかかります。計画的に準備しましょう。

保証協会は２つあります。

（社）全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマ―ク）と、（社）不動産保証協会（ウサギのマーク）です。

ここまで完了すれば、免許証交付され、業務開始となります。

提出書類に関して

• 提出部数は正本1部、副本1部、合計2部です。
• 大臣免許の場合は、正本1部、副本2部、合計3部です。
• 副本は申請様式・証明書類ともにコピー可です。

添付書類一覧

宅地建物取引業者名簿登録事項変更届出等の添付書類

専任宅地建物取引主任者について

宅建業者には、専任の取引主任者の設置が義務づけられています。

取引主任者とは、取引主任者資格試験に合格し、登録を受け、登録している知事から取引主任者証の交付を受けた者のことを言います。

専任の取引主任者

不動産を業として行うには、営業を行う事務所ごとに一定数の取引主任者の設置を義務づけています。

業務に従事する者の5名に1名以上の専任の取引主任者が義務付けられています。6名ならば2名の専任の取引主任者が必要です。

専任の取引主任者の要件として、

案内所等にもすべて専任の取引主任者を設置しなければならないのか、というとそうではなく、宅地建物の売買・交換の契約（予約を含む）、もしくは宅地建物の売買・交換・賃借の代理・媒介の契約を締結したり、またはこれらの契約の申し込みを受ける案内所等に限られます。

取引主任者の事務

※専任の取引主任者と一般の取引主任者の仕事内容は同一です。

宅地建物取引主任者資格登録について

宅地建物取引主任者資格試験に合格し、2年以上の実務経験を有するか実務講習を受講済みの方が登録の申請をすることができます。

ただし、宅建業法第18条の欠格要件に該当する方は登録できません。

登録申請の流れ（熊本県の場合）

※注意！登録は宅地建物取引主任者資格試験に合格した都道府県でしか行えません。

提出書類

宅地建物取引主任者証交付申請

取引主任者資格者は、登録を受けた都道府県知事から取引主任者証の交付を受けてはじめて、主任者として事務を行うことができます。

宅地建物取引主任者証交付申請の流れ（熊本県の場合）

［法定講習会の受講が不要な場合］

取引主任者証申請ができるのは試験合格後1年以内のものです。１年経過後の新規申請者及び更新申請者については、申請前6ヶ月以内に行われる法定講習会を受講する必要があります。

※注意！「実務講習」と「法定講習」の違いとは？

実務講習は、２年以上の実務経験のない試験合格者が登録を受けるための講習であるのに対し、法定講習は登録を受けたもの（取引主任者資格者）が取引主任者賞の交付を受けるための講習です。

「実務講習」は国土交通大臣が、「法定講習」は都道府県知事が指定します。

提出書類